5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占比很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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