近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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