导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排>

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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