万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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