万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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