近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(h迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名uà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(m迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名íng)REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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