导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、<吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思strong>户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其(qí)增(zēng)速(sù)可(kě)能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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