5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头(tó却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝u)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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