万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方ong>这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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