“现在的(de)房地产很难再出现像过(guò)去十(shí)年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构和投资者(z练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益hě)的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估(gū)值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了(le)底部(bù)，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地(dì)产个股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下(xià)今年房地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是不(bù)太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的(de)主要资(zī)金来源来自(zì)新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相较(jiào)一(yī)般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国企背景的房企，民营房(fáng)企相对(duì)比较困(kùn)难，所以整(zhěng)个行业出(chū)现了一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房(fáng)企(qǐ)在资(zī)本市场表现相对较好，但没有国资背景的民(mín)营(yíng)房企股价大练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢家(jiā)”。而(ér)具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成本优势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本是(shì)否是行业(yè)内(nèi)最低(dī)的；建安成本是否也是业内(nèi)最低(dī)的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家房(fáng)企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上述条(tiáo)件的房(fáng)企并不多(duō)。即便是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地(dì)产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投(tóu)发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控股等国(guó)央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三道(dào)红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财(cái)务(wù)指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更(gèng)加值(zhí)得(dé)注意(yì)的(de)是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着(zhe)国央企的(de)资金链情况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩(kuò)张速度的张(zhāng)弛(chí)有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置(zhì)的一家房企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年(nián)开始到(dào)2021年(nián)，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线(xiàn)城市进(jìn)行大(dà)举拿地(dì)，净负债率(lǜ)也(yě)由此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年(nián)会有更多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储备(bèi)了很多弹(dàn)药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在(zài)强二线(xiàn)和二线(xiàn)城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机会时(shí)要出手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的(de)扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看(kàn)来(lái)，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一(yī)标(biāo)准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对(duì)房企的净(jìng)负债率要求不(bù)得高于100％要更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏(sū)速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避公(gōng)司净负债(zhài)率(lǜ)提(tí)高(gāo)到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负债率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等(děng)房企在践(jiàn)行较积极(jí)的(de)拿地(dì)策(cè)略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的扩(kuò)张速度(dù)与(yǔ)净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实(shí)际(jì)上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来(lái)看国央企与民(mín)营房企，但(dàn)在各(gè)维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一(yī)筹。如(rú)国央企的融(róng)资成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而然(rán)就具有天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房(fáng)企，机(jī)构更加看(kàn)好国央企，但这也(yě)并不意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的(de)十(shí)大流(liú)通股东(dōng)中新(xīn)进了(le)“中(zhōng)国工(gōng)商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受青睐(lài)，和其(qí)自身(shēn)的基本面(miàn)表现存在一(yī)定关系(xì)。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规(guī)模(mó)、新增土储、股价表现等(děng)多维(wéi)度都表现了较强的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今(jīn)年(nián)一季(jì)度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保持自身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来(lái)自杭州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营(yíng)收比重只占到近六成。近三年持(chí)续稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较(jiào)为积极(jí)，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州(zhōu)的(de)较(jiào)突出表现，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企排名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告表示(shì)，公(gōng)司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达(dá)证券(quàn)、金(jīn)鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局(jú)重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下(xià)游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地(dì)产开发(fā)只是房地产产(chǎn)业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商(shāng)，而下(xià)游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家(jiā)用电器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开(kāi)发环节与上游材(cái)料端息息(xī)相关，新盘(pán)开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿尔法的思(sī)路(lù)渐(jiàn)渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进入(rù)存(cún)量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为(wèi)居民保有的(de)住房规模越来越大，随着时(shí)间(jiān)的(de)增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也(yě)会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售(shòu)见顶之后，家具(jù)消费(fèi)的增长却一(yī)直都(dōu)很(hěn)好。对(duì)于地产产业(yè)链，我们相对(duì)看好(hǎo)和内装相(xiāng)关的行业，例(lì)如(rú)消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中相关赛道龙头年(nián)内表(biǎo)现的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自(zì)家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前(qián)者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家(jiā)居(jū)、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销(xiāo)售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基(jī)金(jīn)重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管的(de)产品(pǐn)，首(shǒu)季(jì)其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金(jīn)地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一(yī)时的家居板块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等(děng)多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光(guāng)，家居(jū)板块中(zhōng)年内表现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是(shì)归(guī)母净利润，公司都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的(de)广发策略优(yōu)选和广(guǎng)发(fā)安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也(yě)成为(wèi)志邦(bāng)家(jiā)居十大(dà)流通股股东(dōng)中仅(jǐn)有的两只公募。有意思(sī)的(de)是，他似(shì)乎对于(yú)定(dìng)制家居(jū)类(lèi)标的情(qíng)有独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是(shì)希(xī)望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾(céng)经买的(de)绿城服务为例，它(tā)在中高端(duān)楼盘(pán)占比是比较高的，每年到(dào)期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价的公司很(hěn)少，因为(wèi)物业公司很容(róng)易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安(ān)这(zhè)些固定(dìng)人员成本的年(nián)度(dù)增长，不(bù)过服务没有特别(bié)好，客户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到提价(jià)难度是非常大(dà)的。但是该公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益