近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(q贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用uán)类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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