文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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