导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(ché定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别ng)镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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