导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(b四月的小说集，四月的小说好看吗ù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公四月的小说集，四月的小说好看吗有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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