5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chén2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口g)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原(2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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