导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dō稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字u)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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