文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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