导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑人次是指什么，人次是单位吗面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占人次是指什么，人次是单位吗比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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