饱受争议(yì)的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写谈等综合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于当前融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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