文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上(标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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