文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句g>预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导(d江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句ǎo)致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句