万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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