万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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