导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房耐克品牌和乔丹品牌是什么关系p>

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；耐克品牌和乔丹品牌是什么关系原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

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