饱受(shòu)争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在经营门(mén)店、订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚高(gāo)于市场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的情形，因订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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