饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等(děng)问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年天津面积多少平方公里更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确(què)具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门(mén)采取约谈(tán)等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的专业(yè)性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院天津面积多少平方公里(yuàn)研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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