5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？lì)强的(de)arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(sharctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？í)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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