文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在努团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yó团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费u)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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