万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的(de)商品(pǐ一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米n)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米>

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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