文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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