饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基(jī)中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具(jù)收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高的透明度(dù)，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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