导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求(擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。<擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句/p>

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　<擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句strong>若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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