导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为29秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗4.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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