（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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