文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样tan1等于多少，tan1等于多少兀在支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社tan1等于多少，tan1等于多少兀(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(gtan1等于多少，tan1等于多少兀uó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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