导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de大冤种什么意思，大冤种是骂人吗)新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(z大冤种什么意思，大冤种是骂人吗hái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(大冤种什么意思，大冤种是骂人吗qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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