5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行(x本番什么意思 日语里本番什么意思íng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ本番什么意思 日语里本番什么意思)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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