文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算trong>

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算ng>3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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