5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　前肖是指哪几个生肖trong>行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)前肖是指哪几个生肖的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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