“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去(qù)十年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集(jí)团合伙人(rén)、首(shǒu)席经(jīng)济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房(fáng)地产行(xíng)业分化(huà)的愈加明显，让机构(gòu)和投资(zī)者的(de)关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀(shā)到了最底部，而(ér)且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参(cān)考

　　那么如何(hé)寻找房地产(chǎn)个(gè)股(gǔ)的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的(de)公司(sī)出现爆雷的(de)情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今(jīn)年房地产的开(kāi)发(fā)资金来(lái)源，可以发现，其实(shí)银(yín)行(xíng)的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房(fáng)企贷款的(de)，房企的(de)主要资金(jīn)来(lái)源来(lái)自(zì)新盘的销售。但今年新(xīn)房的销售情况相较(jiào)一(yī)般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的(de)分化，无论是在(zài)销售(shòu)，还是融资(zī)等各个方面都非常明(míng)显。现在有国资背景的(de)房企在资(zī)本市场表现相对较(jiào)好，但(dàn)没有国资(zī)背景的民营(yíng)房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的(de)成本优(yōu)势(shì)，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它的(de)净借(jiè)贷(dài)水平(píng)（净(jìng)负(fù)债率）是不是行业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行业内最(zuì)低(dī)的；建安成(chéng)本(běn)是(shì)否也是业内最低的(de)；这些(xiē)都是(shì)我们(men)看(kàn)重的一(yī)家房(fáng)企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是(shfe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称ì)，能够(gòu)同时满(mǎn)足上述条件(jiàn)的房(fáng)企(qǐ)并不多(duō)。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南(nán)城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控股等(děng)国央(yāng)企房企也(yě)踩了“三道红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不(bù)难看(kàn)出，即便是有着较稳健特色的国央企房(fáng)企(qǐ)，其财务(wù)指(zhǐ)标称得(dé)上完(wán)全(quán)健康(kāng)的仍(réng)是少数。而更加值得(dé)注意(yì)的(de)是(shì)，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国(guó)企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为(wèi)重要(yào)，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预(yù)判未(wèi)来市场(chǎng)，以及(jí)过于(yú)激进的扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配(pèi)置的一(yī)家房(fáng)企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都(dōu)维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会(huì)来了(le)，其开始在一线(xiàn)城市(shì)进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三分之(zhī)一。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购(gòu)入(rù)地块也(yě)实现了快速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预计今(jīn)年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城(chéng)市，另(lìng)外一半也主要集(jí)中在强二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的(de)扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的扩张速度(dù)让人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽(suī)然说(shuō)，见到机会时要(yào)出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有(yǒu)想象得那(nà)么好，可(kě)能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的(de)扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债(zhài)率要(yào)求不得高(gāo)于100％要(yào)更(gèng)加严(yán)格。陈(chén)昊扬解(jiě)释(shì)，当(dāng)前房地产行业的复(fù)苏速(sù)度并(bìng)没有那(nà)么快，所以要规避公司净负(fù)债(zhài)率提高到(dào)一个比(bǐ)较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年(nián)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华(huá)润置地(dì)、中(zhōng)国(guó)海(hǎi)外(wài)发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企在践行(xíng)较积极的拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地(dì)控(kòng)制了(le)公(gōng)司的扩张(zhāng)速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标(biāo)准来(lái)看国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资(zī)成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受(shòu)到机构(gòu)的青睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季(jì)报，滨江集团(tuán)的(de)十(shí)大流通股东中新进了(le)“中国(guó)工商银(yín)行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全(quán)国社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百(bǎi)亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一(yī)季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身(shēn)的(de)基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关系(xì)。2020年(nián)以来的近三年时(shí)间，房(fáng)地产市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集团仍(réng)是表现(xiàn)出(chū)较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增(zēng)土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现(xiàn)同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的(de)2023年一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现(xiàn)了(le)扣(kòu)非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密切(qiè)。根据(jù)2022年年报，滨江集(jí)团有近七成营收来自杭州地(dì)区(qū)，而在2021年(nián)，杭(háng)州地区(qū)的营收比(bǐ)重只(zhǐ)占到近六成。近三年(nián)持续稳(wěn)居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江集(jí)团在(zài)杭州(zhōu)的土储补充同样较为(wèi)积极，根(gēn)据(jù)诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团(tuán)在(zài)杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企排名已冲(chōng)进前十，根据中指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是迎来多家机构的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团发布公(gōng)告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达(dá)证券(quàn)、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称g>产(chǎn)业链(liàn)布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商(shāng)，而(ér)下游应用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合(hé)《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工(gōng)不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在(zài)进入存量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家(jiā)居领域，我们相对(duì)看好，因为(wèi)居民保有的(de)住房规模越来越大，随着时间的(de)增(zēng)加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也(yě)会(huì)越来越(yuè)多(duō)。美国过去的(de)数据(jù)充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却一直都(dōu)很(hěn)好。对于地产产业(yè)链(liàn)，我们相对看好和内装相关(guān)的行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对下(xià)游细分中(zhōng)相关(guān)赛(sài)道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的(de)都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道的(de)公司，它(tā)们分别(bié)是富安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别是(shì)前者(zhě)在(zài)月(yuè)线(xiàn)连收七根阳(yáng)线的基础上，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产品的(de)研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜(nà)实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上(shàng)市公司一季报的十大流通股股东来看，能够(gòu)发(fā)现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的天(tiān)下(xià)，彼(bǐ)时包括(kuò)公(gōnfe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称g)募的中欧价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江(jiāng)山。需要强调的(de)是(shì)，中(zhōng)欧的两只基金都是价值(zhí)派(pài)基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的产品，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢(màn)等多因素一度沉(chén)寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中年内表(biǎo)现最好(hǎo)的(de)是志邦(bāng)家居。同(tóng)一(yī)时间(jiān)段(duàn)，该股(gǔ)年内(nèi)上(shàng)涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是(shì)营收还是归母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广发(fā)基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理(lǐ)的广(guǎng)发策(cè)略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大(dà)流通股股东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的是，他似(shì)乎对于定(dìng)制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登(dēng)榜十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)，其也(yě)成为他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业(yè)股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大多在香港上市(shì)，如(rú)何选择成为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上海公(gōng)募基金经(jīng)理举(jǔ)例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公司还是(shì)希望挣的是(shì)市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年(nián)到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到(dào)滚(gǔn)动的大(dà)部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合同周期还能做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因(yīn)为物业公(gōng)司(sī)很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的(de)年度增长，不过服(fú)务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到(dào)到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较好的服务(wù)是(shì)有关(guān)系的。”他进一步强调。

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