5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中(zh抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年ōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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