文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方(公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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