文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘马云看未来商铺的前景后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(马云看未来商铺的前景dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战马云看未来商铺的前景结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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