5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地子集是什么意思，非空真子集是什么意思(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn子集是什么意思，非空真子集是什么意思)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公子集是什么意思，非空真子集是什么意思司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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