文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗(céng)出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗