OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音dà)厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放(揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租(zū)户(hù)的(de)调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了(le)一(yī)定的(de)资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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