“现在的(de)房地产很(hěn)难(nán)再出(chū)现像过(guò)去十年(nián)的(de)系统性行情。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏(hào)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注(zhù)度从(cóng)板块向(xiàng)单(dān)个标的转移(yí)。上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复地杀到(dào)了(le)底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基准：有大的国资(zī)背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来(lái)源，可以发现，其实(shí)银行的(de)信贷倾向是(shì)不太愿意(yì)给房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的(de)主要资(zī)金来(lái)源来自新盘的销售(shòu)。但(dàn)今年新房的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国(guó)企背景(jǐng)的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比(bǐ)较困(kùn)难，所以整个行(xíng)业出现了(le)一(yī)个(gè)很明显的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在有(yǒu)国资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较好，但没(méi)有国资(zī)背景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视企业(yè)的成(chéng)本优势，更具体一点(diǎn)，就是它(tā)的净(jìng)借贷水平(píng)（净负债率）嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎是不是行业内(nèi)的最低水平；利(lì)润率是不是行业(yè)内最高的；融(róng)资成本是(shì)否是行业内最低的；建安(ān)成本是否(fǒu)也是业内最低的(de)；这些都是我们看重的一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满足(zú)上(shàng)述(shù)条(tiáo)件的房企并不多(duō)。即便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现了(le)“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地(dì)产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国(guó)央企“三道(dào)红线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投(tóu)发(fā)展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全(quán)健康(kāng)的仍(réng)是(shì)少数(shù)。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考验着国央企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛(chí)有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于(yú)房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判(pàn)未来(lái)市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感觉到(dào)机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时(shí)，该房企新购(gòu)入地块(kuài)也实(shí)现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今(jīn)年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这(zhè)类企业(yè)就符合(hé)“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特(tè)点。一方面(miàn)，在于它(tā)本身(shēn)储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一半(bàn)也主要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是有节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让人(rén)感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如(rú)果负债(zhài)率扩张(zhāng)得(dé)太快，但未(wèi)来的两(liǎng)年市(shì)场没有想象得(dé)那么好，可能会重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一家房企的扩(kuò)张速度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看(kàn)房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负债率要(yào)求不得高于(yú)100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房(fáng)地(dì)产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避(bì)公司净(jìng)负(fù)债率提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极(jí)的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债率持(chí)续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在践行较积极的(de)拿地策略(lüè)的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出(chū)，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同(tóng)一筛(shāi)选标准来看(kàn)国央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际(jì)表现上，国央企确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资(zī)成本(běn)更低(dī)，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融就(jiù)融，这样(yàng)，国(guó)央企自(zì)然(rán)而(ér)然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央(yāng)企，但这也(yě)并不(bù)意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)东(dōng)中新进了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回(huí)报灵活配(pèi)置混合型证券投资基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿(ā)巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该(gāi)资(zī)产(chǎn)公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合(hé)计持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的(de)受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房企的滨(bīn)江集(jí)团仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表(biǎo)现等多(duō)维度都表现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非(fēi)归母净利润依(yī)次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保持(chí)自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集(jí)团扎(zhā)根杭(háng)州的(de)战略布局关(guān)系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集团有近七成(chéng)营(yíng)收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区(qū)的(de)营收比重只占到近六成。近三年持(chí)续(xù)稳居杭(háng)州房(fáng)企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较(jiào)突出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江集(jí)团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数(shù)据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的(de)集中调研(yán)。滨(bīn)江集(jí)团(tuán)发布公告(gào)表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行(xíng)业主要包(bāo)括中介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理(lǐ)、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游(yóu)材料端(duān)息息相关，新盘(pán)开(kāi)工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业(yè)在进入存(cún)量房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏(piān)消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居(jū)领域，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越(yuè)来越大，随着时间(jiān)的增(zēng)加，内装更新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于(yú)地(dì)产产业链，我们相对(duì)看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙(lóng)头年(nián)内表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂(zàn)居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它(tā)们(men)分别是富(fù)安娜和水星家纺，特(tè)别是(shì)前(qián)者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安娜主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度报告(gào)显示，报告(gào)期内，富安娜(nà)实现营业收(shōu)入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的(de)十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，能够发现该(gāi)股早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股的天下(xià)，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私募的明(míng)河(hé)2016，都在(zài)其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需(xū)要强调的(de)是，中欧的两只基金(jīn)都(dōu)是价值(zhí)派(pài)基金经(jīng)理曹名长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其(qí)同时(shí)重仓的房地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)股(gǔ)票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经风(fēng)光(guāng)一时(shí)的(de)家居板块也因(yīn)疫(yì)情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓慢等(děng)多因(yīn)素一度沉寂(jì)，不(bù)过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块(kuài)中(zhōng)年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论(lùn)是营收(shōu)还(hái)是归母净利润，公(gōng)司都(dōu)实现了(le)同比双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大流(liú)通股股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的广(guǎng)发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅(jǐn)有的两只公(gōng)募。有意思的(de)是，他(tā)似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越(yuè)来(lái)越被机构所青睐，不过(guò)这类标的(de)大多在香港上市，如(rú)何选择成为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述上海公募基(jī)金经理举(jǔ)例(lì)分析：“物(wù)业服务(wù)不(bù)是一个高毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望挣的是(shì)市场化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼(lóu)盘占比(bǐ)是(shì)比(bǐ)较高的，每年到期的(de)合同(tóng)里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做(zuò)到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到产品(pǐn)提价的公司(sī)很(hěn)少，嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎因为物业(yè)公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱(qi嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎án)的(de)，后面因(yīn)为(wèi)保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别(bié)好(hǎo)，客户没(méi)有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做到(dào)到期(qī)之(zhī)后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的(de)服(fú)务是(shì)有关系(xì)的。”他进一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎