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　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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