文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么20斤是几kg 20斤是多少磅建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(20斤是几kg 20斤是多少磅de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房20斤是几kg 20斤是多少磅者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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