文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度(荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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